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    杨钦仁律师

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    离婚时房产增值的分割

    作者:浦东房产律师 发布于:2019/4/8 8:53:12 

    离婚时房产增值的分割

    2011年8月13日,《最高人民法院关于适用<<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法司法解释三》)开始施行。该法第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

    以上规定就是房屋增值部分分割的法律依据。但除了上述规定,对于房产增值部分,由于目前其他的法律和法规及司法解释均没有明文规定房屋增值部分的分割问题,造成该问题在理论界和实务界均存在较大争议,各地法院的判决也颇为不同。

    离婚时房产增值的分割计算方式

    第一种计算方式为:对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格+贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。

    这种计算方式的原理为:房屋的购买价格与贷款总利息之和即为购买房屋所支付的总价款,夫妻共同还贷部分除以房屋总价款得到夫妻还贷所占整个房产的比例,用这个比例再乘以离婚时房屋市场价值就等于双方共同分割的部分,再减去双方共同还贷的部分就得到增值部分了。

    第二种计算方式为:对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(房屋购买价格+已还利息)×离婚时房屋的市场价值-共同还贷部分。

    此种计算方式的原理为:夫妻还贷部分除以房屋的实际总房款,即房屋购买价格与已偿还给银行的利息之和,再乘以离婚时房屋市场价,则为夫妻共同分割的部分,减去还贷部分即使增值部分了。

    此种计算方式与第一种计算方式不同在于对房屋总价款的认定上,前者将离婚时未归还的银行贷款利息纳入了房屋的价值当中,而本计算方式则认为未归还的利息最终归银行所有,不是房产本身的价值,故不能将其纳入到房产价值当中。

    第三种计算方式为:对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)

    此种计算方式的原理为:还贷本金除以房屋当时购买价即得到夫妻还贷所占房产购买价比例,再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻还贷所对应的增值部分,此种计算方式单纯以房产价值作为计算基数,并没有将银行还贷部分纳入房产价值当中。

    第四种计算方式为:对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)

    此种计算方式的原理为:此种计算方式是以双方结婚的时间节点为基础计算,因为现实生活中存在一方购房之后很多年才结婚,也就是说在购房和结婚两者中间还可能有一段空挡,而这样一段时间房产增值应算作产权登记一方个人财产的增值,而非产权登记一方对此没有任何贡献价值,故不能获得这段期间房产的增值。从这个角度来讲,似乎第四种计算方式比第三种更科学一些。

    第五种计算方式为:对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷(房屋购买价+已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)

    此种计算方式看似与第一种计算方式和第四种计算方式相类似,但实际上是有区别的,此计算方式也是以双方结婚时间节点为计算基础,夫妻共同还贷的部分所占实际房屋的比例,再乘以从结婚到离婚房产的增值情况即获得夫妻还贷部分所对应的房产增值。

    第六种计算方式为:对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷购房成本(如首付、税费、装修、已还贷款等)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分

    此种计算方式的原理为:用夫妻还贷部分除以已经花去的购房成本得到夫妻还贷所占据整个购房成本的比例,在乘以离婚时房屋市场价值后减去还贷部分,即获得增值部分。但因为该计算方式将税费、装修等购房成本均纳入其中,而实际上房产随着时间的延长会不断增值,但税费是固定不变,装修部分不但不会增值,相反还会贬值。所以虽然有人认为该种计算方式对产权登记一方有利,但因为原理上分析不够合理化,所以实践当中这种计算方式运用的比较少。

    第七种计算方式:夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分,其中:房产总增值=房屋当前市场价-房屋购置价,首付款增值部分=首付款÷(房屋购置价+已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价),个人还贷增值部分=个人还贷额÷(房屋购置价+已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)

    此种计算方式最为繁琐,但实践中也因为这种间接计算公式中的参量都比较容易确定,反而相对来说争议更少,所以运用起来也比较常见。

    司法实践当中,不同的法官对房产增值所运用的方式有所不同,适用原理的不同导致最终计算出来的结果有很大差异。从本质上来说,任何一种原理都足够有理有据,结合现如今多数是男方购房,女方装修、买车的现实情况,《婚姻法司法解释三》第十条还做了补充规定,即应根据婚姻法第三十九条第一款照顾子女和女方权益规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

    目前比较倾向的做法是:在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上,用婚后共同还贷款÷房屋总价款(房价款+总利息)×房屋现值÷,即得出另一方补偿的数额。

    另外,这种观点也是主流观点:整个房产增值部分要划分为个人财产和夫妻共同财产两个部分。在婚姻当事人双方没有约定的情况下,婚前一方用个人财产购置房屋的房款部分属于个人婚前财产,这部分房款应享受的房产增值收益也应归个人所有;在双方婚姻关系存续期间,夫妻共同还贷部分收益的房产增值数额则属于夫妻共同财产。双方可以先计算出夫妻共同还贷额占房屋已支出总额的比例,再乘以房价升值数额,从而计算出婚姻存续期间的房产升值数额,一方可分得此数额的一半。

    可见,为了能够更好更大力度的保护非产权登记一方,制定者在本条做了一个补充性的规定,这在一定程度上不仅保全了男方利益,更在一定程度上兼顾了女方的经济利益,从公平的角度来讲,对双方都合情合理。




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