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    杨钦仁律师

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    • 律师姓名:杨钦仁
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    房屋分割诉讼二审比一审多30%,究竟差在哪里

    作者:浦东房产律师 发布于:2019/5/8 13:45:02 

    律师观点分析

    在一线城市,许多时候一套房子是半辈子积蓄所得,一旦房屋涉及房屋分割,失之毫厘谬以千里。这里介绍一位谈俩爱期间小M与前男友小Z分手后分割共同购买房屋的故事。

    一、案情简介

    小M找到作者时,已经一审判决下来了,一审结果果不甚理想,分割款数额十分低,远低于其预期,包括一审律师在内都认为一审不太成功, 小M想了解一下二审有希望改判吗。

    小M与小Z双方谈婚论嫁,双方以结婚为目的,共同出资购房。由于小M已经限购,房屋只能登记小Z一人名字,所以双方签订协议约定,双方共同出资的房屋,首付双方各出一半,贷款由小Z公积金及双方共同承担,房屋产权共同共有各占50%。后小Z出轨,另结新欢,小Z在房屋装修后与新欢独霸由小M与小Z双方出资、小M设计的新房,仅允许小M在获得小Z许可情况下进入共同出资的房间,甚至变更房门密码。在未分割房屋之前就独霸房屋也不主动商量。小M说,要是换了她,在没有协商好房子事之前就住进去肯定会睡不好觉的,没想到小Z这样。她提出的房屋分割款已经让了很大步了,并具体演示了计算方法,很遗憾法院判决还是低于自身期待。

    一审中,小Z律师在庭审中突然提出,小M虽然按照约定交付了首付款,但是没有承担共同还贷,属于根本违约,房屋应当按照小M首付出资进行分割。一审中,小M和律师在庭审中,不认可小M违约事实,表示愿意还款,且要求的分割款已经去掉贷款部分了,同时小M还控告小Z出轨道德问题,后一审法院主要采纳了小Z律师观点,判决小M违约,协议解除,按照小M首付出资额,判决分割了房屋,使小M生气的是前男友小Z一家开始说小M一开始的要价是狮子大开口。

    二、一个恰当的类比类比厘清了违约问题

    一审判决小M(作者代理小M的二审)未承担贷款,属于违约,所以合同解除,房屋按照小M实际出资比例分割房屋。在分析案情后,律师发现了个问题,1、合同根本没有约定具体还款期限(贷款还贷期限为20年,从分手到一审总共才几个月),还款方式;2、即使在分手以后及在法院一审时,小Z从未向小M主张偿还贷款,只主张过小M违约。

    一个恰当的类比进入作者脑海中,这就类似民间借贷,没有约定还款日期的借贷,从未主张过还款,然后诉讼主张违约,要求承担违约责任。这是于法无据的。

    《中华人民共和国合同法》第六十二条规定,当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。

    另外,小M在双方恋爱期间尤其是房屋装修期间承担了不少共同生活开支,包括不限于两次出国游,小ZCFA考试培训费用。此外,小M还承担了10多万的装修费用,装修主要是由小M及其父母进行看护。小M设计房屋,设计专业,还曾获得室内设计方面的全国奖项,小M父母为了节约成本,很多装修项目亲力亲为,甚至连电灯都是其装配的。这些都是小M对于房屋的直接贡献,但是在一审中都没有被法院采纳,这又是为何呢?

    三、好的配菜是作出一份好料理的关键

         一审为何那些材料没有获得法官的注意,甚至没有被作为法官定案的依据?那是因为那些重要材料被其他非重要材料埋没了。

        有位资深从法官转职的律师曾经形象的比喻,法官是厨师,律师是配菜师,只有很好地配菜,才能做出一道好的料理。同样的,律师把材料梳理的越清晰,那么法官判决越能快速有效的判决。在这个案件中,一审律师和小M都把注意点放在小Z出轨的道德问题中,整理了几百页的聊天记录截屏和几个小时的电话录音,完完整整的交给了法院,法官一开始不愿接受,表示感情问题与案件关系不大,最后才勉强收下。如此未经处理数量巨大的证据自然没有经过法庭的质证,最后也没有成为定案的依据。现实情况是法官案件很多,根本没精力时间查阅如此众多与案件关联不大细节,这就好比烹饪,不精选原材料,最后成品肯定不够理想。

    一个优秀的配菜师会从大量原材料中选取最适合的原材料作为素材,来做出优秀的料理。二审中,作者对作为材料的证据进行“精选”,从上千份几百页聊天记录中精选了十份两页的聊天记录,从几个小时的通话记录中仔细择去了42秒的通话录音,重新提供为证据。相比第一次的按部就班,第二次的证据质证犹如万仞之上,推千钧之石。法官很快就理清被一审小Z律师混淆的观点,认可了,小M没有违约,一审中被埋没于众多材料中关于小M在恋爱期间对房屋的贡献,认定了恋爱期间男女财产混同。最终,二审法院采纳了作者合理合法的观点,推翻原审,判决小M房屋分割款金额比一审约多了30%。这个数额比小M诉讼前协商时要求的房屋分割款高了不少,小M先前的协商属于狮子大开口吗,二审的判决书替小M给前男友小Z予以回答。




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