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    杨钦仁律师

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    被骗买了没有小产证的工业地“住宅”,解除合同外还能获赔多少?

    作者:浦东房产律师 发布于:2019/5/10 10:06:40 

    被骗买了没有小产证的工业地“住宅”,解除合同外还能获赔多少?

    一、正规商品房销售的条件

    认定合同有效应当符合以下条件:(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;(四)、已经竣工  不符合上述条件的商品房售现合同,因为作为买卖标的物违法,所以销售合同一般被认定无效。

        《城市房地产管理办法》第38条第6款,下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;该条文是否作为房屋买卖合同无效的依据呢?最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第14条,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。《城市房地产管理办法》在规定上属于管理性强制规范,一般不作为认定买卖合同无效的依据,也就是说,没有产证的房屋买卖不一定是无效的房屋买卖。

    双方签订《购房合同》之前涉讼房屋已由威氏公司出租给同泰公司作为职工宿舍使用,每月租金440元。2008年1月31日之前的租金已经由威氏公司收取,威氏公司将其中2007年12月30日至2008年1月31日的租金455元转交给季某,之后的租金即由季某自行收取,其承认总共收取了5个月的租金,之后同泰公司搬离,房屋一直空关。

    上海国衡房地产估价有限公司后根据法院委托于2011年4月18日又出具《房地产估价报告书》,评估结论为:上海市松江区某路39号某小区二期某号楼605号房屋于估价时点2007年11月30日、12月14日、12月24日,2008年3月12日、3月24日、5月12日的市场单价为2,274元/平方米,于估价时点2010年1月29日的市场单价为3,303元/平方米。上述估价对象的房屋类型为厂房。

    二、违反合同赔偿有哪些标准?

    违反合同要求损害赔偿,法律通过可预见性规则,减损规则以及与有过失规则,限定损失赔偿范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条,【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条 【减损规则】当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。第一百二十条 【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。三个规则综合限定赔偿范围,需要许多经验和实际情况经综合判定。

        因为,许多违反合同约定损失如何赔偿并没有规定明确。比如,一物二卖,无法交付要求赔偿实际损失,实际损害的时间结算点因为没有明确规定,所以法院处理中就会有不同做法。有的主张是合同签订时与发出解约通知时的差价,也有合同签订时与起诉时的差价,还有合同签订时与庭审时的差价。所以,对于很多情况还是需要具体情况具体分析的。开发商一开始没有资金造楼,发解除通知,后又有资金建楼,法院认定发出通知时与定约时的房屋差价,此违约只是赔偿机会损失,并非开发商恶意一房二卖,故对后面损失不予以赔偿。

    附上海威氏某公司与季某房屋买卖合同纠纷二审

    2007年11月30日,季某(乙方)与上海威氏某公司(甲方,以下简称威氏公司)签订《购房合同》,约定季某向威氏公司购买座落于上海市松江区某路39号某小区二期某号楼508号房屋,房屋面积为44.71平方米,总房款为(人民币,下同)105,069元。合同第三条约定:“付款方式及期限:付款方式:一次性。2007年11月17日付定金5,000元,2007年11月30日前付房款100,069元。”合同第五条第2项约定:“交房约定时间为2007年11月30日。”合同第六条约定:“甲方出售的该房屋仅做住宅使用,……”合同对系争房屋所涉小产证的办理未予约定。该合同也非政府行政管理部门监制的制式版本。至2007年11月30日,季某向威氏公司交付房款共计105,069元。原审庭审中,季某只提供了2007年11月30日交付房款100,069元的收据。

    关于威氏公司的实际交房时间,季某陈述是在合同约定的最后交房期限后半年左右交房的,而威氏公司陈述是按合同约定的期限交付房屋。

    2007年12月8日,季某在一份威氏公司的《关于售出连租房返租金的请示报告》上签名确认收到现金455元。该报告载明:“公司所属房产:某2期某号508室于2007年11月22日售出。购买人季某,房款已于2007年11月30日付清。该房屋属连租房,即在该房屋未出售前公司已租赁给上海同泰电子科技有限公司(以下简称同泰公司),租金为440元/月,现已付租金日期为2005年8月1日至2008年1月31日。按合同规定,公司应返还给该房屋购买方继房款付清至次日起扣除1个月后至承租方付款期内的租金,即公司应返还租金期为(2007年12月30日至2008年1月31日),应返还租金455元整[(440元÷30)×1天+1个月]。特此申请。望批准。招商部(落款)。”

    上述房屋与其他房屋均登记在威氏公司名下的一本产证上。上述房屋所涉土地用途为工业用地。威氏公司不具有房地产开发经营资质,且至今尚未取得系争房屋预售许可证。

    季某申请的证人徐磊到庭陈述:威氏公司委托上海益远房地产经纪有限公司销售系争房屋,证人为销售项目经理。当时销售时,威氏公司提供了产证复印件一份,并表示以后每一层房屋可以单独分割办证,但也未讲清楚可以分割到每一个小业主的小产证,销售人员和客户介绍时说现在肯定办不出小产证,但以后可能会办出小产证。合同版本均是威氏公司提供的,客户签约时未提出异议。季某曾提出要正式的发票,但是销售商告知其只能提供收据,无正式发票。销售时,销售人员未告知系争房屋有预售许可证,因为根本没有预售许可证。

    一审法院认为:

    违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

    本案争议的焦点是:1、季某已付房款的数额;2、双方《购房合同》是否无效;3、如果《购房合同》无效,双方的过错大小;4、如果《购房合同》无效,威氏公司是否应当赔偿房屋差价损失、利息损失,数额为多少;5、如果《购房合同》无效,季某是否应当赔偿威氏公司房屋使用费,数额是多少。

    关于争议焦点一:根据2007年11月30日《购房合同》约定,房款支付方式为2007年11月17日付定金5,000元,2007年11月30日前付房款100,069元,以及季某庭审中提供的2007年11月30日房款100,069元的收据,原审法院认为,按照一般交易习惯,在购买方未付清定金5,000元的前提下,双方再签定《购房合同》、威氏公司收取后续房款100,069元以及向对方交付房屋是违背常理的,而且威氏公司提供的《关于售出连租房返租金的请示报告》也载明了季某的房款已经全部付清,故法院确认季某交付房款的数额为105,069元。

    关于争议焦点二:法院认为,首先,《购房合同》载明房屋使用为“住宅”,且从房屋外观及内部设置看,季某购房时也有理由相信该房屋为一般商品房;其次,威氏公司出售房屋时未言明该房屋为工业厂房;最后,威氏公司未取得房地产开发经营资质证书,对于系争房屋亦未取得商品房预售许可证,根据法律规定,本案《购房合同》应属无效合同。

    关于争议焦点三:从本案合同无效的原因看,首先作为出售方的威氏公司,其明知自己无房地产开发资质、所出售的房屋无预售许可证的情况下,还向社会公众出售房屋,其应当承担合同无效的主要过错。而季某作为购买方,其也应对合同相对方是否有房地产开发资质、有无预售许可证等重大事项作一些必要了解,现其未尽到谨慎注意的义务,也存在一定过错。两者比较,作为房屋产权人的威氏公司过错大于季某,威氏公司与季某的过错比例酌定为7:3。

    关于争议焦点四:季某认为威氏公司占有其房款,导致其无法在其他地方购买房屋,而目前房价已经上涨,如果再另行购房则存在差价损失。对此,法院认为,季某所述的损失实际是机会利益的损失,即季某在和威氏公司签订合同时牺牲了与其他出卖方进行交易的机会,故季某主张的差价损失应予赔偿。根据合同所载,系争房屋作为“住宅”使用,而且从房屋外观及内部布局看也极易使人误认为系商品房,故差价损失的评判应按系争房屋类似地段、类似房屋的商品房标准。根据评估结论、季某购房面积以及双方过错大小,法院确定威氏公司应赔偿季某差价损失36,774.20元[105,069元÷5,040元/平方米×(7,560元/平方米-5,040元/平方米)×70%]。季某同时还主张了利息损失,对此,法院认为,在季某主张差价损失的情况下,已经能够弥补其利息损失,故对其所诉的利息损失,法院不予支持。

    关于争议焦点五:法院认为,在合同无效的情况下,季某应当向威氏公司返还房屋并应支付相应的使用费。关于房屋使用费计算的起始时间,原审庭审中威氏公司并未举证证明其何时将房屋交付季某,而季某陈述威氏公司在合同约定的最后交房期限后半年左右交付房屋,故法院认定房屋使用费计算起始时间为2008年6月1日。关于房屋使用费计算的截止日期,原审审理中威氏公司于2010年9月10日明确向季某表示拒绝接收房屋,故法院确认房屋使用费计算的截止日期为2010年9月10日。关于季某主张实际使用费的计算标准,按评估报告确定的每天0.5元每平方米计算并无不当,现根据双方各自的过错比例,原审法院确定季某应当赔偿威氏公司房屋使用费5,579.80元(832天×0.5元/平方米/天×44.71平方米×30%)。

    二审法院认为:

    关于《购房合同》之效力。涉案房屋与其他房屋系作为一个整体物权登记于威氏公司名下,其性质系工业用地上的工业用房,不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。威氏公司既未取得房地产开发经营资质证书,对于涉案房屋亦未取得商品房预售许可证,故原审法院认定《购房合同》无效的意见本院予以赞同。关于双方对造成合同无效的责任,原审法院根据威氏公司与季某的过错酌定比例为7:3,对此认定本院亦予赞同,具体理由原审判决中已作阐述,故不再赘述。

    根据法律规定,合同被确认无效的,当事人因合同所取得的财产应予返还,并根据过错责任赔偿损失。关于季某所付的房款数额,威氏公司只确认收到100,069元,否认收到定金5,000元。原审法院认为,按照一般交易习惯,在购买方未付清定金5,000元的前提下,双方签定《购房合同》、威氏公司收取后续房款100,069元并向对方交付房屋有悖常理,且威氏公司提供的《关于售出连租房返租金的请示报告》也载明了季某的房款已经全部付清,故认定季某交付的房款数额为105,069元。原审法院的上述认定意见本院予以赞同,威氏公司应返还季某购房款105,069元。关于房屋差价损失,威氏公司提出其出售的是工业用地上的厂房,即使合同无效,房屋差价损失亦应以工业用地房屋的标准计算,此上诉主张有其事实依据,本院予以采信。现根据评估报告计算,涉案房屋的差价损失为(3,303元/平方米-2,274元/平方米)×44.71平方米=46,006.59元,根据双方的责任比例,本院确定威氏公司应赔偿70%的差价损失即32,204.6元。关于房屋租金及使用费。涉案房屋在出售给季某之前已由威氏公司出租给同泰公司,每月租金440元,出售给季某后,根据季某自认,其收取了5个月租金(包括威氏公司交付的2008年1月的租金455元),则该5个月的租金2,205元应由季某返还给威氏公司。之后从2008年6月1日起同泰公司搬离,涉案房屋一直空关,原审诉讼中季某曾于2010年9月10日提出返还房屋事宜,原审法院按评估报告确定的每天0.5元每平方米,判定由季某赔偿此期间30%的房屋使用费5,579.80元,所作处理并无不当。




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