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    浦东房产律师浅谈不同情况下的定金处理方式不同

    作者:浦东房产律师 发布于:2019/5/10 10:08:00 

    支付60万购房定金后,签合同时房主提出不可能完成条件,可以要回多少定金?一波三折

        无论是买房还是卖房都需要经过支付定金这个过程,那么关于定金是否能退?怎么退?退多少?这些问题了然于胸,房屋买卖时方能成竹在胸。

    一、购房退还定金的法律依据

    首先,可以退还定金的法律依据。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。另外,建设部的《商品房销售管理办法》规定:“符合商品房销售条件的房地产开发企业,在订立商品房买卖合同之前,向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款,当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。

    其次,一般情况下,没收定金的法律依据。

    《中华人民共和国担保法》第89条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。另外,《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第115条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

    二、不同情况下的定金处理方式不同

    1、实际交付定金数额多于或者少于约定数额处理规则。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第119条,实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。

    2、迟延履行或者其他违约行为处理规则。最高人民法院通过《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第120条规定,因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

    3、未按合同交付定金的处理规则。《中华人民共和国担保法》第90条,定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

    4、 合同中既约定定金又约定违约金的处理规则。《中人民共和国合同法》第116条规定,当事人既约定违约,又约定定金的一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。  合同当事人既约定了违约金,又约定了定金的情况下,如果一方违约,对方当事人可以选择适用违约金或者定金条款,即对方享有选择权,可以选择适用违约金条款,也可以选择适用定金条款,但二者不能并用。

    5、订约定金的处理规则。定金合同一般认定为担保合同,按照担保合同规定进行处理。《中华人民共和国担保法》第5条规定,担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

    6、立约定金的处理规则。最高人民法院通过《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的,应当双倍返还定金。立约定金也被称为订约定金,是一种购房时比较常见的定金,很多中介或者开发商销售为了都会与双方订立定约定金合同。 

    7、不适用定金罚则情形。《中华人民共和国合同法》第94条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的.

    三、双倍退还定金

    《中华人民共和国担保法》第八十九条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

       遇上一方不想履行合同了,可以通过定金罚则进行处理。一般买家没有理由不想买了,卖家可以通过不返还定金的方式,对此类行为进行惩罚。对于买卖双方起初谈的好好地,然后最后因为一些条款无法达成一致的,双方可以和平解约,返还定金。对于卖方不想卖了,并且采取行动使房屋无法过户或实际使用的,买方可以主张双倍定金返还。




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