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    杨钦仁律师

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    恋爱分手后,共同购买的房屋如何分割?(三种情形)

    作者:浦东房产律师 发布于:2019/5/11 10:53:10 

    恋爱分手后,共同购买的房屋如何分割?(三种情形)

    正如英国著名法学家所言,迄今为止的所有社会进步运动都是都是从身份到契约的运动。现代恋爱以及婚姻,比起身份更加注重契约对于财产的处分。由于此类纠纷中房屋价值极大,无外乎有人会提出只要处理好了房屋问题,就处理好了恋爱分手中的财产问题。本文将通过对于恋爱期间共同购买房屋分割问题,浅析恋爱中有关财产问题的处分。

    一、恋爱期间共同出资的房屋不当然属于共同共有的房屋

    恋爱期间,双方没有形成正式的身份契约(结婚),通常认为此时共同出资属于按份购房,分割房屋通常适用《中华人民共和国物权法》对于按份共有的规定。

    判决要旨(出资上海中院二审维持一审判决:(2011)沪二中民二(民)终字第2111号):

        一审认定:

    共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。杨A、王A二人并未登记结婚,双方之间无家庭关系。本案系争房屋产权登记在四人名下,但未注明为按份共有或共同共有,因此,杨A、杨B之间为共同共有,王A、王B之间也为共同共有,但是杨A、杨B与王A、王B之间应为按份共有。

    二审认定:

    本院认为,王A与杨A共同出资购买系争房屋,但双方之间未建立婚姻家庭关系。原审法院认定王A与杨A对系争房屋应为按份共有,符合法律规定,本院予以认同。

    二、此类房屋对于共同出资的房屋应该如何分割?

    基于按份共有的法律性质,分割房屋应当按照物权法的规定进行分割。《中华人民共和国物权法》第九十四条规定,按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。

    所以分割恋爱期间的房屋,就是按照你的出资进行分割,同时,房屋发生增值了,增值也按照出资比进行分割。

    三、未出资但登记名字的房屋如何分割?

           答案很简单,一般为10%-30%。这样处理的理由主要是考虑到未出资仍然登记是为达成身份关系。后身份关系未达成,对于房产登记去名仍然需要根据公平进行补偿。

    法律依据:

    上海市高院关于印发《关于审理分家析产案件若干问题的意见》的通知,五、恋爱期间共同购房,一方未出资但产权登记为两人共有,析产分割的处理

    从不动产登记的角度分析,房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有协议的,应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额,一般以10%到30%的份额为宜。

    四、一方少量出资,登记为共同共有的房屋怎么分割?

         对于登记为共同共有房产,原则上该房屋按照共同共有进行分割,在没有特别明确的约定下,法院会在考虑贡献的情况下进行分割。

    法律依据:

    最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》90,在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产,应当根据婚姻法的有关规定处理。 

    裁判规则(出自北京中院二审维持原判判决:(2015)一中民终字第 05808 号)

    一审认为:

    在本案中,徐×2与徐×1原系恋爱关系,诉争房屋系徐×2先行通过房屋中介公司购买并交纳了定金和首付款(徐×1实际出资80%,徐×2实际出资20%),之后,徐×1自愿将剩余房屋价款交纳,并由徐×2在房屋管理部门登记为共同共有。徐×1在诉争房屋内居住并亲自处理房屋的出租事宜,且使用了诉争房屋在学区内的上学指标,因此可以认定徐×1对房屋登记状况应当明知。徐×1主张按照出资比例确认按份共有,如前所述,没有与徐×2对共有的应有部分作出约定,也没有依双方出资确定按份共有的比例,属于双方约定不明,共有份额应当均等,且徐×1对房屋登记为共同共有在知晓后并未提出异议,所以,法院认定双方共同共有上述房屋。现徐×2与徐×1均同意断绝双方恋爱关系,终止共有关系。按照法律规定,在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,法院判定双方对301号房屋由徐×1、徐×2共同共有,均等分割,各占50%的份额。

    二审认为:

    不动产物权的转让,经依法登记的,发生效力,受法律保护。徐×1、徐×2原为恋爱关系,共同出资购买诉争房屋,并将房屋登记在双方名下,共有类型为共同共有。徐×1主张未与徐×2就共有类型进行协商,且房屋过户手续办理完毕两年后才拿到房产证;甚至办理自己户口迁移手续时仅将房产证提交给派出所,并未查看房产证内容。但购买房屋并进行过户登记系个人重大财产处置行为,徐×1全程参与了前期购房过程,交纳了大部分购房款项,房屋过户当天与徐×2一同前往,由于自身原因在办理完税费交纳手续后离开,剩余过户手续交由徐×2完成,购房后又一直负责房屋出租、管理。因此,本院认为,徐×1的主张有悖常理,且缺乏其他证据支持,不应予以采信,物权登记的公信效力应予维护。

    本案是一个具有典型代表的登记登记为共同共有,双方出资悬殊,最后平分房产的例子,对恋爱期间购房很有启示意义。恋爱期间,一方不出资但登记名字,分手分割房屋时获得为10%-30%的份额。同时,一方出资了,即便很少,分手分割房屋时很可能就获得50%的份额。

    五、总结

        恋爱的时候,总希望不分彼此,白头偕老,可天有不测风云,总有不如人意,一旦遇上分手,对于财产,主要是房产分割得做到心里有数。

    附上海威氏某公司与季某房屋买卖合同纠纷二审

    2007年11月30日,季某(乙方)与上海威氏某公司(甲方,以下简称威氏公司)签订《购房合同》,约定季某向威氏公司购买座落于上海市松江区某路39号某小区二期某号楼508号房屋,房屋面积为44.71平方米,总房款为(人民币,下同)105,069元。合同第三条约定:“付款方式及期限:付款方式:一次性。2007年11月17日付定金5,000元,2007年11月30日前付房款100,069元。”合同第五条第2项约定:“交房约定时间为2007年11月30日。”合同第六条约定:“甲方出售的该房屋仅做住宅使用,……”合同对系争房屋所涉小产证的办理未予约定。该合同也非政府行政管理部门监制的制式版本。至2007年11月30日,季某向威氏公司交付房款共计105,069元。原审庭审中,季某只提供了2007年11月30日交付房款100,069元的收据。

    关于威氏公司的实际交房时间,季某陈述是在合同约定的最后交房期限后半年左右交房的,而威氏公司陈述是按合同约定的期限交付房屋。

    2007年12月8日,季某在一份威氏公司的《关于售出连租房返租金的请示报告》上签名确认收到现金455元。该报告载明:“公司所属房产:某2期某号508室于2007年11月22日售出。购买人季某,房款已于2007年11月30日付清。该房屋属连租房,即在该房屋未出售前公司已租赁给上海同泰电子科技有限公司(以下简称同泰公司),租金为440元/月,现已付租金日期为2005年8月1日至2008年1月31日。按合同规定,公司应返还给该房屋购买方继房款付清至次日起扣除1个月后至承租方付款期内的租金,即公司应返还租金期为(2007年12月30日至2008年1月31日),应返还租金455元整[(440元÷30)×1天+1个月]。特此申请。望批准。招商部(落款)。”

    上述房屋与其他房屋均登记在威氏公司名下的一本产证上。上述房屋所涉土地用途为工业用地。威氏公司不具有房地产开发经营资质,且至今尚未取得系争房屋预售许可证。

    季某申请的证人徐磊到庭陈述:威氏公司委托上海益远房地产经纪有限公司销售系争房屋,证人为销售项目经理。当时销售时,威氏公司提供了产证复印件一份,并表示以后每一层房屋可以单独分割办证,但也未讲清楚可以分割到每一个小业主的小产证,销售人员和客户介绍时说现在肯定办不出小产证,但以后可能会办出小产证。合同版本均是威氏公司提供的,客户签约时未提出异议。季某曾提出要正式的发票,但是销售商告知其只能提供收据,无正式发票。销售时,销售人员未告知系争房屋有预售许可证,因为根本没有预售许可证。

    一审法院认为:

    违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

    本案争议的焦点是:1、季某已付房款的数额;2、双方《购房合同》是否无效;3、如果《购房合同》无效,双方的过错大小;4、如果《购房合同》无效,威氏公司是否应当赔偿房屋差价损失、利息损失,数额为多少;5、如果《购房合同》无效,季某是否应当赔偿威氏公司房屋使用费,数额是多少。

    关于争议焦点一:根据2007年11月30日《购房合同》约定,房款支付方式为2007年11月17日付定金5,000元,2007年11月30日前付房款100,069元,以及季某庭审中提供的2007年11月30日房款100,069元的收据,原审法院认为,按照一般交易习惯,在购买方未付清定金5,000元的前提下,双方再签定《购房合同》、威氏公司收取后续房款100,069元以及向对方交付房屋是违背常理的,而且威氏公司提供的《关于售出连租房返租金的请示报告》也载明了季某的房款已经全部付清,故法院确认季某交付房款的数额为105,069元。

    关于争议焦点二:法院认为,首先,《购房合同》载明房屋使用为“住宅”,且从房屋外观及内部设置看,季某购房时也有理由相信该房屋为一般商品房;其次,威氏公司出售房屋时未言明该房屋为工业厂房;最后,威氏公司未取得房地产开发经营资质证书,对于系争房屋亦未取得商品房预售许可证,根据法律规定,本案《购房合同》应属无效合同。

    关于争议焦点三:从本案合同无效的原因看,首先作为出售方的威氏公司,其明知自己无房地产开发资质、所出售的房屋无预售许可证的情况下,还向社会公众出售房屋,其应当承担合同无效的主要过错。而季某作为购买方,其也应对合同相对方是否有房地产开发资质、有无预售许可证等重大事项作一些必要了解,现其未尽到谨慎注意的义务,也存在一定过错。两者比较,作为房屋产权人的威氏公司过错大于季某,威氏公司与季某的过错比例酌定为7:3。

    关于争议焦点四:季某认为威氏公司占有其房款,导致其无法在其他地方购买房屋,而目前房价已经上涨,如果再另行购房则存在差价损失。对此,法院认为,季某所述的损失实际是机会利益的损失,即季某在和威氏公司签订合同时牺牲了与其他出卖方进行交易的机会,故季某主张的差价损失应予赔偿。根据合同所载,系争房屋作为“住宅”使用,而且从房屋外观及内部布局看也极易使人误认为系商品房,故差价损失的评判应按系争房屋类似地段、类似房屋的商品房标准。根据评估结论、季某购房面积以及双方过错大小,法院确定威氏公司应赔偿季某差价损失36,774.20元[105,069元÷5,040元/平方米×(7,560元/平方米-5,040元/平方米)×70%]。季某同时还主张了利息损失,对此,法院认为,在季某主张差价损失的情况下,已经能够弥补其利息损失,故对其所诉的利息损失,法院不予支持。

    关于争议焦点五:法院认为,在合同无效的情况下,季某应当向威氏公司返还房屋并应支付相应的使用费。关于房屋使用费计算的起始时间,原审庭审中威氏公司并未举证证明其何时将房屋交付季某,而季某陈述威氏公司在合同约定的最后交房期限后半年左右交付房屋,故法院认定房屋使用费计算起始时间为2008年6月1日。关于房屋使用费计算的截止日期,原审审理中威氏公司于2010年9月10日明确向季某表示拒绝接收房屋,故法院确认房屋使用费计算的截止日期为2010年9月10日。关于季某主张实际使用费的计算标准,按评估报告确定的每天0.5元每平方米计算并无不当,现根据双方各自的过错比例,原审法院确定季某应当赔偿威氏公司房屋使用费5,579.80元(832天×0.5元/平方米/天×44.71平方米×30%)。

    二审法院认为:

    关于《购房合同》之效力。涉案房屋与其他房屋系作为一个整体物权登记于威氏公司名下,其性质系工业用地上的工业用房,不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。威氏公司既未取得房地产开发经营资质证书,对于涉案房屋亦未取得商品房预售许可证,故原审法院认定《购房合同》无效的意见本院予以赞同。关于双方对造成合同无效的责任,原审法院根据威氏公司与季某的过错酌定比例为7:3,对此认定本院亦予赞同,具体理由原审判决中已作阐述,故不再赘述。

    根据法律规定,合同被确认无效的,当事人因合同所取得的财产应予返还,并根据过错责任赔偿损失。关于季某所付的房款数额,威氏公司只确认收到100,069元,否认收到定金5,000元。原审法院认为,按照一般交易习惯,在购买方未付清定金5,000元的前提下,双方签定《购房合同》、威氏公司收取后续房款100,069元并向对方交付房屋有悖常理,且威氏公司提供的《关于售出连租房返租金的请示报告》也载明了季某的房款已经全部付清,故认定季某交付的房款数额为105,069元。原审法院的上述认定意见本院予以赞同,威氏公司应返还季某购房款105,069元。关于房屋差价损失,威氏公司提出其出售的是工业用地上的厂房,即使合同无效,房屋差价损失亦应以工业用地房屋的标准计算,此上诉主张有其事实依据,本院予以采信。现根据评估报告计算,涉案房屋的差价损失为(3,303元/平方米-2,274元/平方米)×44.71平方米=46,006.59元,根据双方的责任比例,本院确定威氏公司应赔偿70%的差价损失即32,204.6元。关于房屋租金及使用费。涉案房屋在出售给季某之前已由威氏公司出租给同泰公司,每月租金440元,出售给季某后,根据季某自认,其收取了5个月租金(包括威氏公司交付的2008年1月的租金455元),则该5个月的租金2,205元应由季某返还给威氏公司。之后从2008年6月1日起同泰公司搬离,涉案房屋一直空关,原审诉讼中季某曾于2010年9月10日提出返还房屋事宜,原审法院按评估报告确定的每天0.5元每平方米,判定由季某赔偿此期间30%的房屋使用费5,579.80元,所作处理并无不当。




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