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    企业征地拆迁应该注意的事项是怎样的

    作者:浦东房产律师 发布于:2019/9/3 10:22:49 

    企业征地拆迁应该注意的事项是怎样的

      (一)无证房与历史遗留房屋的确认依据。由于年代久远、房屋产权登记制度不健全,无证房与历史遗留房屋的确认难度非常大,部分地区主要采取由街道、社区或相邻住房互相印证等方式完成,并未取得有效的证据材料来证明认定结果,因此无证房与历史遗留房屋的补偿,往往也是拆迁项目中最容易被个别人钻空子,成为套取国有资金的便捷渠道。审计要取得确凿证据,找到突破口,就要将符合政策要求年代的航拍地籍图资料等作为最重要的确认依据,并结合拆迁现场测绘图等原始资料,分析比对其相关性与一致性。

      (二)非住宅类土地与房屋补偿违法违规行为。非住宅拆迁户所涉及的土地范围广,房屋数量多,地上建筑情况复杂,补偿资金量大,特别是部分国有大中型企业在拆迁时,不仅需要签订拆迁补偿协议,同时还会签订一些补充协议,审计人员更应加以谨慎区分与对待,认真分析协义签订的内容。

      (三)拆迁管理过程中损害国家利益的行为。受当前拆迁管理机制不健全,管理制度不完善,补偿标准不明确,部分责任人管理缺位等因素的影响,拆迁过程中增加拆迁成本从而损害国家利益的行为时有发生,因此在审计过程中,一是应测评内部控制制度是否健全,内部管理机制运行是否正常,审查是否存由于制度不严、标准不明、内控缺失等问题导致部分拆迁人寻租空间较大,从而发生损害国家利益的行为。如根据拆迁台账记录,对住宅用房中分户安置无标准,随意性大,分户安置的面积为原住宅面积的几倍,同时部分还建人与被拆迁房屋人户籍住址不在同一地点,也不属继承、赠予或共有产权等情况,应予以严查。

      二、征地拆迁中可采取的审计方法

      征地拆迁安置补偿项目主要存在以下几类问题:第一类是拆迁过程中违反地方政策法规规定,多计算补偿款的问题;第二类是不按拆迁方案操作造成国有资金损失的问题;第三类是弄虚作假骗取国有资金的问题;第四类是拆迁管理制度不完善,存在责任风险的问题。审计中需要注重从以下的几个方面入手。

      (一)熟悉政策,收集地方法律法规,从基础工作入手

      (二)合理分组,分类整理,从审计资料源头入手

      1、分组分工要合理。

      2、资料分类要合理。

      (三)理清思路,抓住重点,从细节推进入手

      三、农村征地补偿标准法律规定

      土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数,应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,在法律规定范围内确定;按法定的统1年产值倍数计算的征地补偿安置费用,不能使被征地农民保持原有生活水平,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,经省级人民政府批准应当提高倍数;如果土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,由当地人民政府统筹安排,从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的,征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。

      有条件的地区,省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县(市)征地区片综合地价,报省级人民政府批准后公布执行,实行征地补偿。制订区片综合地价应考虑地类、产值、区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。

      按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则,土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制订。土地被全部征收,同时农村集体经济组织撤销建制的,土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。




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