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    杨钦仁律师

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    浦东房产律师解答房屋产权性质如何划分

    作者:浦东房产律师 发布于:2019/9/3 10:51:30 

    买房为什么要查验房屋产权呢?因为产权代表着房主对房屋的各项权利,无论是出让转卖还是赠与他人,都要先取得房屋的产权证。

    房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权的期限为永久,而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等,到期后可重新缴纳土地出让金获得土地使用权。

    房屋产权性质划分

    按照房屋产权性质的划分主要区别是土地的由来,主要可分为私产平房、已购公房、经济适用房、商品房等类型。另外,根据国家住房相关政策的规定,房屋按产权性质分为国有房产、集体所有房产、私有房产、联营企业房产、股份制企业房产、港、澳、台胞房产、涉外房产和其他房产8大类。

    根据国家住房与城乡建设部和现行房产测绘的相关政策规定,房屋按产权性质总共分为八大类:

    第一类:国有房产,即归国家所有的房产。具体又分三个细类:直管产、自管产、军产。直管产又分中央级公产、市级公产、区(县)级公产和拨用产。

    第二类:集体所有房产,指城市集体所有制单位投资建造、购买的房产。

    第三类:私有房产,包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业投资建造、购买的房产。

    第四类:联营企业房产,指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

    第五类:股份制企业房产,指股份制企业投资建造、购买的房产。

    第六类:港、澳、台胞房产。具体又分为合资产、合作产和独资产。

    第七类:涉外房产,指中外合资经营企业、中外合作企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构投资建造合伙购买的房产,又分为中外合资、中外合作、外企产和外产。

    第八类:其他产。凡不属于以上各类别的房产,都归在这一类。具体有四种:其他产、代管产、宗教产和社团产。

    房屋产权所有人不同,可分为以下三类

    商品房产权:按照商品房性质购买的房屋

    经济适用住房产权:①按照经济适用住房性质购买的房屋;②按照回迁房性质购买的房屋;③部分通过集资建房性质购买的房屋

    已购公房(房改房)产权:①按照房改政策购买的房屋(包括:成本价购买、标准价购买及标准价优惠产权购买);②部分通过集资建房性质购买的房屋

    房屋产权性质不同所销售的对象也不同

    由于房屋产权性质不同,所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的,所以在销售对象上没有什么限制,任何人都可以购买。

    经济适用住房则不同,由于经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭的住房问题,享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策,所以在销售对象方面,有一定的限制条件。首先本市城镇职工,其次是家庭年收入在6万元以下,第三个条件须是无房职工或住房没达标的职工。只有符合这三个条件才可购买经济适用住房。

    由于集资建房也是为解决职工自身住房困难,在政府或单位的组织下,自愿建立的,不以赢利为目的建造的房屋,其土地是免交土地出让金的,所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。

    而房改房是有一定的福利性质的,已购公有住房通常俗称房改房,是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,是住房制度向住房商品化过渡的形式,它的价格不由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定,是以标准价或成本价出售。

    房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

    了解房屋产权性质有助于购房者在选房的时候知道什么样的房屋可以放心购买,什么样的房屋是不可以购买的,比如经适房、房改房这类政策性房源一般购房者是不可以购买的,涉外房产也是特定人员才有资格选购的。

    要了解房屋产权状况,购房人要做到以下几步:

    第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

    产权证件是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。

    身份证件是指身份证、工作证和户口簿。

    资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格,例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提交其他共有人同意的证明书等等。

    其他证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。

    第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源,查验的具体方式是:

    查验产权记录。

    1)原房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式;

    (2)档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面查阅该份文件副本;

    (3)登记日期,此日期为该宗交易的签订日期;

    (4)成效价格,即该项交易的成效价;

    (5)其他内容,如房屋平面图等。

    第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况,至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必需查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源,从而对该房产有更深的了解。

    另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押,房屋是否被法院查封等。

    总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细新闻记者外,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两相对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。

    查验房屋产权以下几点需注意

    1、有房屋未必有产权,如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等。

    2、产权是否登记,如预售房、抵押商品房未登记等。

    3、产权是否完整,如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件。

    4、产权有无纠纷,如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等。

    5、有房地产两证未必就有产权,如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让。

    房屋所有权登记办理

    在依法取得的土地上,新建成的房屋权利人持有关证明文件,到县级以上的房产管理部门申请房屋所有权初始登记。

    办理房屋所有权登记须带证件:

    1、房屋所有权初始登记

    (一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。

    2、房屋所有权转移登记

    (一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。 第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

    3、房屋所有权变更登记

    4、房屋所有权注销登记

    5、抵押权登记

    (一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书;(四)抵押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料

    6、抵押权注销登记

    (一) 登记申请书;(二) 申请人的身份证明;(三)房屋他项权证书;(四) 证明房屋抵押权消灭的材料;(五) 其他必要材料。

    7、预购商品房预告登记

    (一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)已登记备案的商品房预售合同;(四)当事人关于预告登记的约定;(五)其他必要材料。

    8、房屋所有权转移预告登记

    (一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权转让合同;(四)转让方的房屋所有权证书;(五)当事人关于预告登记的约定;(六)其他必要材料。

    办理房屋所有权登记流程:

    申请、受理、审核、收费、发证、记载于登记簿。




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